A recente Reforma Tributária, consolidada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 (PLP 68/2024), trouxe mudanças profundas na estrutura de tributos sobre o consumo no Brasil. Para as holdings patrimoniais, especialmente aquelas que atuam com locação de imóveis, os impactos são significativos e exigem atenção estratégica.
Uma das principais alterações é a substituição dos tributos PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS por dois novos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal. Juntos, eles compõem o novo modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que passa a incidir também sobre operações de locação de imóveis — algo que não ocorria anteriormente.
No regime de lucro presumido, a locação de imóveis, que antes era tributada de forma cumulativa com alíquota de 3,65% (PIS e Cofins), passará a ser tributada de forma não cumulativa, com alíquota efetiva de 8,4%, considerando o redutor de 70% sobre a alíquota base de que se estima ser de 28%. Essa mudança representa um aumento nominal da carga tributária, mas com a possibilidade de compensação por meio de créditos de IBS e CBS pagos na aquisição de bens e serviços relacionados à atividade de locação.
Outro ponto relevante é o redutor social de R$ 600,00 por imóvel residencial locado, que poderá ser deduzido da base de cálculo do IVA, incentivando a locação de imóveis residenciais. Além disso, a possibilidade de creditamento integral do imposto pago em etapas anteriores da cadeia pode, em alguns casos, reduzir a carga tributária efetiva a patamares inferiores aos atuais, especialmente para holdings que possuem despesas com manutenção, reformas, serviços contábeis e advocatícios.
Para pessoas físicas, a reforma também traz novidades. Aquelas que auferirem receita anual superior a R$ 240 mil com locações e possuírem mais de três imóveis alugados, ou que ultrapassarem R$ 288 mil anuais independentemente da quantidade de imóveis, poderão ser enquadradas como contribuintes do IBS e CBS. Isso pode tornar a manutenção de imóveis em nome de pessoa física menos vantajosa, exigindo uma reavaliação da estrutura patrimonial.
Por fim, locações por temporada, como as realizadas via plataformas como Airbnb, terão alíquota efetiva estimada de 16,8%, com redutor de apenas 40%, o que pode impactar significativamente a rentabilidade dessas operações.
Diante desse novo cenário, é essencial que as holdings patrimoniais revisem suas estratégias de locação, considerando os efeitos da nova tributação, as possibilidades de creditamento e os redutores aplicáveis, para garantir eficiência fiscal e sustentabilidade financeira.
