Não é mais novidade que as locações serão operações tributáveis pelo IBS e pela CBS, novos tributos criados pela reforma tributária.
Também, que as locações receberam um benefício de redução na proporção de 70% da alíquota de referência, o que, considerando a alíquota de 27% disposta na calculadora de simulações da Receita Federal, alcança uma alíquota efetiva de 8,1% sobre todas as receitas de locação, sempre lembrando que estes números ainda são estimados.
Mas, mesmo com a redução de alíquota, é incontestável que a tributação sobre as locações aumentou, pois, se antes não eram devidos impostos estaduais (ICMS) ou municipais (ISS) sobre as receitas de locação, agora elas passam a ser hipótese de incidência de IBS, imposto que substitui o ISS e o ICMS.
Com objetivo de reduzir o impacto com esse aumento, a lei trouxe um benefício às receitas dos contratos de locação residencial ou não-residencial que tenham sido firmados até 16/01/2025, desde que sejam por prazo determinado. Para estes casos, será possível tributação de IBS e CBS em 3,65%.
Isto é, a lei estabeleceu que, para esses casos, em vez de pagar os 8,1% no regime regular – onde se poderia apropriar despesas com os imóveis, como os de sua manutenção, por exemplo -, as empresas (holdings, por exemplo) poderão, para contratos firmados até 16/01/2025, e que tenham prazo determinado, pagar apenas 3,65%, sem, no entanto, apurar eventuais despesas (créditos compensáveis).
Mas, para isso, alguns requisitos são indispensáveis.
Paraos contratos não-residenciais, a lei exige a comprovação de que foi firmado até 16/01/2025, dispondo que esta comprovação deve ser realizada através de assinatura com firma reconhecida em cartório ou assinatura eletrônica, que tenham sido realizadas à época da assinatura do contrato, ou seja, não é possível que o reconhecimento de firma ou a assinatura eletrônica sejam realizadas agora (após 16/01/2025). Além disso, de forma cumulativa, a lei exige que estes contratos sejam devidamente registrados no Cartório de Imóveis, estabelecendo um prazo limite para este registro, que deve ser feito até 31/12/2025.
Nos contratos não-residenciais (comerciais), a lei não previu um tempo limite para uso do benefício. Assim, hipoteticamente, em um contrato com prazo determinado de 10 anos, firmado em 30/10/2024, permite-se o uso da alíquota de 3,65% até o seu termo final, em 30/10/2034, desde que se cumpram os requisitos acima destacados.
Já no caso dos contratos residenciais, a lei também exige que tenham sido firmados até 16/01/2025, o que também se comprovará pela assinatura com firma reconhecida em cartório ou assinatura eletrônica, desde que tenham sido realizadas à época da assinatura do contrato, ou seja, não é possível que o reconhecimento de firma ou a assinatura eletrônica sejam realizadas agora (após 16/01/2025). Nestas locações, no entanto, a lei possibilitou, alternativamente, que a comprovação de que o contrato é anterior a 16/01/2025 possa ser realizada apresentando o comprovante de pagamento do primeiro aluguel.
Nestes casos (locações residenciais), cumpridos os requisitos, a tributação em 3,65% atingirá as receitas até o final do contrato ou, no máximo, até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro. Isto é, a lei estabeleceu, portanto, que, nos contratos de locação residencial, o benefício nunca ultrapassará 31/12/2028.
Como se vê, o ponto de maior atenção aqui é o de que, os contratos de locações não-residenciais (comerciais) firmados até 16/01/2025 (desde que comprovado por firma reconhecida ou assinatura eletrônica realizadas antes de 16/01/2025) devem ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis até, no máximo, 31/12/2025.
Isto é, além de todos os requisitos dispostos, para os contratos de locação comercial ainda é necessário o seu registro no CRI, com prazo máximo até 31/12/2025.
Considerando, assim, o prazo disponibilizado pela lei, ainda há tempo para que as empresas (holdings) efetuem o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, devendo fazê-lo até 31/12/2025, para que, assim, consigam uma redução na carga tributária e, em vez de pagar 8,1% com direito a dedução de despesas, possam tributar apenas 3,65% sobre o total das receitas, sem direito à dedução das despesas.
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